我国房地产市场出现严重分化

今年上半年，当一二线城市迎来了一轮楼市“盛宴”时，大多数三四线城市感受到的却是“冰火两重天”。记者了解到，由于库存高企，以及购房需求面临着被“抽血”和“截流”的双重困境，三四线城市就像是“夹心层”一样，去库存仍然前路漫漫。业内人士认为，基于这种分化格局，地方政府因城施策促进房地产市场平稳发展，将是下半年楼市政策主线。

城市分化愈演愈烈

近日，中国社会科学院发布中国住房2016年中期报告称，全国房地产目前出现严重分化，一线城市和部分二线城市房价迅猛增长，但是三四线城市房价上涨较慢，甚至是负增长。

尤其值得关注的是，部分热点二线城市，取代一线城市成了上半年房价上涨的“急先锋”。据统计，5月份，厦门、合肥、南京新房环比涨幅均超过4%，相比之下深圳新房环比涨幅只有0.5%，二手房连续2个月没有上涨。

土地市场上，热点二线城市“地王”频现。中原地产研究部统计数据显示，2016年以来，二线城市成为地王出现最多的区域，其中最主要集中在南京、苏州、合肥等几个城市，而这些城市恰好是房价上涨最迅速的城市。

作为典型的中部二线城市，安徽合肥算得上是全国楼市的一匹“黑马”。据报道，今年春节后，合肥新房、二手房价格一路飞涨，出现了一房难求的局面。5月份，合肥九区均价为11049元/平方米，环比大涨11.43%，同比上涨35.1%。一时之间，合肥被业界评价为“楼市新四小龙之首”。

三四线城市被“抽血”和“截流”

三四线城市去库存为何总是“在路上”？从需求侧来看，这主要是因为三四线城市面临着被上“抽血”和被下“截流”的双重困境，购房需求总是显得不温不火。

多位房地产业内人士表示，一方面，随着高速公路、高铁的日益发达，以及省会城市聚集了优质教育资源，大量具有较强购买力的人群选择到了省会买房。而且，在经济下行背景下，一二线城市由于财力相对雄厚，可以进行更多的基础设施和公共投入来吸纳消费人群，三四线城市的楼市购买力被进一步“抽血”。

另一方面，国家新型城镇化战略中，“就近城镇化”是重要组成部分。就近城镇化过程中，一些小城镇也开发了较高品质的房地产项目，使得原本流向县市的购买力也被“截流”。

双重挤压下的需求不足，导致三四线城市去库存压力难减。记者在湖南多个地级市和县城采访了解到，当前的商品房去化周期普遍达到2至3年。部分地区楼盘的资金链紧绷，开发商进一步拿地和开发的意愿大幅降低。

面对需求受到挤压的困境，三四线城市祭出各种“救市”招数。比如四川泸州的买房补贴最高可达每平方米400元，而当地平均房价只有每平方米5100多元，政府补贴资金占房价比重高达12%。

因城施策将是楼市政策主线

“房地产市场分化不断加剧，地方政府因城施策促进房地产市场平稳发展，这将是下半年楼市政策主线。”中国指数研究院的报告分析称，中央层面的房地产政策已开始趋于稳定，地方因城施策力度将不断加大。

对于库存水平依然偏高的三四线城市，房地产市场的刺激政策将持续出台。比如，今年5月，郴州市专门出台了房地产去库存和促进住房消费的实施意见，提出2016年至2018年，消化商品房库存面积500万平方米，将全市房地产库存去化到合理的区间。

记者统计各地去库存政策发现，“工具箱”中，“鼓励农民进城买房”为各地政府所倚重，但还难以马上见效。湖南临湘市房地产管理局有关负责人认为，2009年至2013年，受户籍改革的影响，农民工进城买房的比较多。但在现在经济形势不景气的背景下，农民工买房最大的障碍，还是“兜里没钱”。

“只有真正提高城市居民和农民的收入，三四线城市的房地产市场才能进入良性循环。”株洲市常务副市长赵文彬认为，一方面要通过市场化改革和科学技术的进步，进一步推动中国劳动生产率提升，从而带动居民收入水平的提高；另一方面，要探索农民宅基地和住房的资产化，使得农民获得更多财产性收入，从而具备到城市购房的经济实力。