房地产行业将规模化聚集发展

随着空前严厉的楼市调控潮在多城落地，房企面临艰难的关口。调控政策出台后首个开盘日，地产股集体受挫。

更令房企坐立难安的是楼市成交量下滑预期大增，房企再融资全线收紧，早先激进拿地的企业将自食其果，遭遇现金流危机。

业内人士分析指出，目前房企龙头和中小企业应对招式迥异。抗震力稍强的龙头大鳄将趁机加速侵吞中小房企，争夺行业资源；中小房企被逼至墙角，或被收购兼并，或干脆买壳转型奋力一搏。

激进房企资金链紧绷

“十一”期间，21个城市相继发布房地产调控政策。前期房价涨幅较大的北京、深圳以及部分二线城市调控力度居前，限贷、限购“组合拳”纷纷出手。

调控政策的出台令不少购房者出现观望心态，南京、武汉、北京、上海等城市的成交量出现明显下滑。以北京为例，亚豪机构统计数据显示，2016年国庆长假7天，北京商品住宅共实现成交1154套，日均成交量仅165套，相比9月的日均成交量减少了320套。同时，受二套非普通住宅首付大幅提升影响，北京市场上目前已经出现买方解约或计划解约案例。

中信证券研报认为，若房企发债标准收紧，受冲击最大的是此前激进拿地的中小型房企。融资渠道受到更严苛监管后，房企未来资金周转对房价增长高度依赖，而中小型房企大多缺乏一、二线城市楼盘控盘能力，激进拿地的中小型房企资金流将更加紧张，或令债务违约风险增大。

房企龙头将加紧并购步伐

多家地产央企兼并重组和资源整合步伐明显加快。中海与中信、五矿与中冶、保利与中航等央企均加强了地产业务方面的整合，加上此前招商局蛇口工业区控股股份有限公司合并招商地产，以及中交、鲁能启动地产板块整合。

同时，资金雄厚的民营房企也抓紧时间“攻城略地”。近日，中国恒大公告，与深深房订立协议，后者拟以发行A股股份及支付现金的方式购买恒大地产100%股权。

业内人士指出，一方面，土地市场和地产债的泡沫远大于地产股可能存在的泡沫，从而挤压的一些有产业背景的资金转而成投资地产股。

另一方面，大的房企能够享受较低的资金成本和多元化融资渠道，加上股权可质押，并购重组相较于买地更容易获得金融机构支持。综合上述两方面，高价地的获取者多是中小企业，对销售排名前列的房企来说“买地不如买地产股”，大型房企更倾向于通过兼并重组而非冒险拿地攫取行业资源，大型房企在现金流方面受本轮调控政策的冲击较小。

将出现集中“退房”潮

新一轮房地产调控下，此前激进拿地迅速扩张的中小房企面临诸多压力。

一方面，行业集聚特征加剧，中小房企生存空间受到挤压。根据中国指数研究院统计数据，从销售业绩分布来看，销售额超过百亿的房企分化明显，绿地、万科等7家千亿级企业销售规模继续扩大。

调控压力和房企再融资全线收紧，更令中小房企雪上加霜。

一位券商机构的房地产分析师表示，调控政策出炉后，中小房企由于拿地能力、开发能力、融资能力等方面局限性，很可能无法实现成本覆盖，面临资金链断裂危机。未来将有更多中小房企被收购，房地产行业将呈现规模化聚集与并购频发的局面。

去年以来，房企跨界整合一直持续升温，莱茵置业、华丽家族、东方银星等房地产公司均向体育、影视文化等领域转型，部分房企甚至通过借壳谋求转型。

一位房产机构研究人员告诉记者，随着竞争的加剧，未来房地产行业集中度将进一步提升，从盈利能力和未来发展角度考虑，中小房企将逐渐甩卖一些流动性差的项目，并围绕着金融、医疗、体育等热点方向加快转型。